Uno de los procedimientos más delicados de nuestro ordenamiento jurídico, es sin duda, el trámite de la extinción de condominio, y es que la insuficiente e inadecuada regulación del mismo en el Código Civil y en la legislación procesal, supone el principal obstáculo en la solución de un acuerdo beneficioso para ambas partes, sin tener que renunciar, por supuesto, al derecho de todo copropietario de la posibilidad de instar, la división cosa común.
La extinción de condominio consiste en disolver la propiedad común de un bien. Se puede hacer de dos formas diferentes: mediante un acuerdo amistoso o a través de un procedimiento judicial concreto (división de cosa común)
Antes de presentar la demanda de extinción de condominio, es de vital importancia que se envíe un burofax a la parte demandada en donde se le ofrezca llegar a un acuerdo para la división de la cosa común.
Con la entrada en vigor el pasado 20 de marzo de 2024 de la última reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil en la que se ha visto ampliado el ámbito del juicio verbal las demandas en las que se ejercite la acción de división de cosa común, irán por juicio verbal, arts. 250.1.14º, 15º y 16º LEC.
Con el fin de hacer esta lectura tan sencilla como sea posible, vamos a enumerar las formas más frecuentes en que los “pro-indivisos” o “situaciones de comunidad de bienes” pueden surgir en la práctica.
Tendría lugar cuando dos personas casadas entre sí y en régimen de separación de bienes, deciden adquirir conjuntamente un inmueble.
Como comentábamos antes, estos “pro-indivisos” son cada vez más frecuentes en matrimonios jóvenes que optan mayoritariamente por el sistema de separación de bienes.
En el caso de que se tratara de cónyuges sujetos al régimen de la sociedad de gananciales, ya no podríamos hablar de “pro-indiviso” sino de bienes gananciales y no se podría poner fin a la comunidad mediante el ejercicio de la acción de división de cosa común sino que sería necesaria la liquidación de la sociedad de gananciales, ya sea de mutuo acuerdo o mediante el procedimiento específico previsto en la LEC (del que nos ocuparemos también en este blog).
La situación de indivisión que surge desde que varias personas son llamadas a título universal (herederos) a la herencia de un mismo causante conocida como comunidad hereditaria, presenta muchas similitudes con la que estamos analizando (y de hecho se aplican analógicamente algunas de las reglas de los pro-indivisos durante la indivisión). A pesar de ello, tenemos que afirmar que son instituciones distintas y que, para poner fin a esta comunidad, a falta de acuerdo, habrá que acudir a otro de los procedimientos universales previstos en la LEC (en este caso, el llamado juicio de división de herencia).
Sin embargo, si es muy frecuente que al hacerse la partición de mutuo acuerdo se atribuya uno o varios bienes a varias personas conjuntamente por lo que los llamados “pro-indivisos” volverían a hacer acto de presencia, como en el caso anterior.
Los pro-indivisos pueden también surgir como consecuencia de una compra efectuada por dos personas que no estén casadas entre sí y que decidan comprar por motivos muy diversos, para habitar la casa o simplemente como inversión.
-1- No hay “pro-indiviso” en la sociedad de gananciales:
Como ya apuntábamos anteriormente, cuando las personas casadas en gananciales adquieren conjuntamente un inmueble el mismo tiene la condición de bien ganancial.
A estos bienes gananciales se les aplicará el régimen previsto en el Código Civil específicamente para ellos en lugar del régimen de la comunidad de bienes (artículos 392 y siguientes del Código Civil).
Lo más importante a tener en cuenta es que no será posible el ejercicio de la “actio communi dividundo” (acción para la división de la cosa común).
-2- No hay “pro-indiviso” en la comunidad hereditaria:
Como ya hemos hecho constar, tampoco en este caso cabe el ejercicio de la acción de división de cosa común debiendo acudir los interesados al juicio de división de herencia.
Como habrás podido comprobar, con la acción de división de cosa común y la distribución de bienes, acabamos con aquellas situaciones en las que un bien o derecho tiene más de un propietario. Sin embargo, este procedimiento no suele ser tan sencillo y es delicado.
Ya hemos comentado que algunos casos de propiedad compartida son inmuebles que forman parte de una herencia y cuya partición se ha llevado a cabo, de un matrimonio que estaba sujeto al régimen de gananciales que ha liquidado la sociedad o, adquiridos por un matrimonio en separación de bienes.
Por eso, es importante acudir a abogados especializados para un buen acuerdo entre copropietarios y estudiar con detenimiento de qué manera debemos proceder para la liquidación de condominio, pues a veces un sencillo acuerdo entre las partes nos puede ahorrar mucho tiempo, dinero y enfrentamientos en la partición de bienes, con un simple consentimiento unánime. No obstante, si el resto de los condóminos no quieren salir de la situación de indivisión, siempre nos quedará la vía judicial para salvaguardar nuestros derechos.
Eficacia, integridad y honradez son los pilares básicos de nuestro compromiso con los clientes. Y nuestra filosofía empresarial se basa en ofrecer a nuestros asesorados un servicio excepcional y un trato personalizado y transparente, con el objeto de obtener siempre para ellos el máximo beneficio posible. La defensa de sus intereses es nuestro único objetivo.
Todos esos valores, que perseguimos en cada acción, nos han convertido en un referente para nuestros clientes, que ven en nuestra experiencia, excelencia y compromiso un valor añadido a la hora de depositarnos su confianza para conocer a fondo todo sobre la escritura de extinción de condominio.
Lo cierto es que éstos pro-indivisos y los distintos problemas que traen consigo (especialmente la necesidad de poner fin a la indivisión) son cada vez más frecuentes y desde hace años han constituido una de las principales áreas de práctica de nuestro despacho.
Te animamos a contactar con nosotros para resolver cualquier duda y poder informarte debidamente de todo el proceso de la extinción de condominio / acción división cosa común para llegar a un acuerdo de extinción favorable a ambas partes.
Desde Ortiz Conde Abogados queremos ayudarte a encontrar una asesoría de confianza para estos momentos tan tediosos y largos. No lo dudes y contáctanos sin problema. Estamos aquí para acompañarte en cada paso del procedimiento y de la disolución de bienes comunes que necesites.
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